Đô thị quanh ga đường sắt đô thị (TOD) ở TP HCM có thể được xây dựng với mật độ cao hơn

TP HCM đang đề xuất hàng loạt cơ chế đặc thù nhằm thúc đẩy phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD), tập trung quanh các nhà ga đường sắt quốc gia và đường sắt đô thị. Điểm nổi bật trong các đề xuất là cho phép tăng hệ số sử dụng đất lên tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn hiện hành và hỗ trợ tới 10 tỷ đồng cho mỗi dự án nhà ở xã hội để đầu tư hạ tầng kỹ thuật. Các chính sách này được kỳ vọng sẽ tạo động lực khai thác hiệu quả quỹ đất đô thị, phát triển giao thông công cộng và giải quyết nhu cầu nhà ở của người dân.

Trước đso, tại kỳ họp thứ ba HĐND TP HCM khóa XI diễn ra ngày 19/6, UBND thành phố đã trình dự thảo nghị quyết quy định về việc lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch các khu vực phát triển đô thị theo mô hình TOD. Đây là mô hình phát triển đô thị gắn với các đầu mối giao thông công cộng, đặc biệt là hệ thống đường sắt, nhằm tạo ra các khu dân cư, thương mại và dịch vụ có mật độ cao, thuận tiện tiếp cận giao thông công cộng, từ đó giảm sự phụ thuộc vào phương tiện cá nhân.

TP HCM đề xuất tăng hệ số sử dụng đất 1,5 lần quanh các nhà ga TOD (Ảnh:Dân trí)

Theo dự thảo, phạm vi quy hoạch TOD sẽ bao gồm khu vực nhà ga, depot và vùng phụ cận trong bán kính 1.000 m tính từ tâm quy ước của nhà ga hoặc depot. Trong những trường hợp cần thiết, UBND TP HCM có thể mở rộng phạm vi quy hoạch vượt ngoài bán kính này nhằm đảm bảo sự kết nối đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, không gian kiến trúc và cảnh quan đô thị.

Một trong những nội dung quan trọng nhất của dự thảo là cho phép điều chỉnh các chỉ tiêu quy hoạch theo hướng linh hoạt hơn so với Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch đô thị và nông thôn.

Cụ thể, hệ số sử dụng đất gộp đối với các khu chức năng hỗn hợp, khu thương mại - dịch vụ và khu ở trong phạm vi TOD được đề xuất tăng tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn hiện hành. Việc tăng mật độ khai thác đất được kỳ vọng sẽ giúp nâng cao hiệu quả sử dụng quỹ đất quanh các nhà ga, tạo thêm nguồn lực tài chính cho đầu tư hạ tầng và khuyến khích người dân sinh sống, làm việc gần các tuyến giao thông công cộng.

Song song với đó, thành phố đề xuất giảm tối đa 50% diện tích bãi đỗ xe so với quy chuẩn hiện nay. Đây được xem là bước đi phù hợp với mục tiêu hạn chế phương tiện cá nhân, giảm áp lực giao thông đô thị và khuyến khích người dân sử dụng tàu điện, xe buýt cùng các phương tiện công cộng khác.

Các chỉ tiêu về hạ tầng xã hội cũng được điều chỉnh theo hướng linh hoạt. Theo dự thảo, diện tích dành cho hạ tầng xã hội như trường học, cơ sở y tế, công trình phục vụ cộng đồng có thể giảm tối đa 50% và được cân đối trên phạm vi toàn khu TOD dọc các tuyến đường sắt. Cách tiếp cận này giúp tối ưu hóa quỹ đất mà vẫn đảm bảo nhu cầu sử dụng chung của cư dân trong khu vực.

Đối với không gian xanh, thành phố đề xuất mở rộng cách tính diện tích cây xanh công cộng. Theo đó, diện tích cây xanh được bố trí trên mái hoặc tại các tầng của công trình, nếu đáp ứng yêu cầu tiếp cận và sử dụng của người dân, sẽ được quy đổi tương đương 50% diện tích đất cây xanh công cộng. Ngoài ra, cây xanh nằm trong hành lang bảo vệ đường sắt hoặc dọc các tuyến sông, kênh rạch cũng được tính vào chỉ tiêu đất cây xanh sử dụng công cộng. Quy định này nhằm tăng cường không gian xanh đô thị trong bối cảnh quỹ đất ngày càng hạn chế.

Bên cạnh các điều chỉnh về quy hoạch, dự thảo còn cho phép bố trí thêm diện tích sàn xây dựng dành cho các công trình hỗn hợp, hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội tại khu vực nhà ga và depot. Chính sách này được kỳ vọng sẽ hình thành các trung tâm đô thị mới hiện đại, đa chức năng, gắn kết chặt chẽ với hệ thống giao thông công cộng.

Song hành với chiến lược phát triển TOD, TP HCM cũng đề xuất cơ chế hỗ trợ đầu tư hạ tầng kỹ thuật cho các dự án nhà ở xã hội. Các dự án được xem xét hỗ trợ gồm nhà ở xã hội sử dụng nguồn tài chính công đoàn, nhà ở cho lực lượng vũ trang không sử dụng vốn đầu tư công, nhà ở xã hội trong quỹ đất thuộc dự án nhà ở thương mại và nhà lưu trú công nhân tại các khu công nghiệp.

Theo đề xuất, chủ đầu tư sẽ được hỗ trợ 50% chi phí đầu tư các hạng mục hạ tầng kỹ thuật như đường giao thông nội bộ, hệ thống điện, cấp thoát nước, chiếu sáng công cộng, thông tin liên lạc, thu gom và xử lý nước thải, chất thải rắn. Mức hỗ trợ tối đa cho mỗi dự án là 10 tỷ đồng. Riêng các dự án tại đặc khu Côn Đảo sẽ được hỗ trợ tới 80% chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật nhưng vẫn áp dụng mức trần 10 tỷ đồng.

Việc hỗ trợ chỉ được thực hiện sau khi chủ đầu tư hoàn thành hạ tầng kỹ thuật, thực hiện đầy đủ thủ tục kiểm toán, quyết toán và được cơ quan có thẩm quyền nghiệm thu theo quy định. Đáng chú ý, khoản kinh phí hỗ trợ này sẽ không được khấu trừ vào giá bán, giá thuê hoặc giá thuê mua nhà ở xã hội. Điều này giúp giảm áp lực tài chính cho doanh nghiệp đầu tư mà vẫn đảm bảo quyền lợi của người mua và người thuê nhà.

Thông qua các cơ chế mới, TP HCM kỳ vọng sẽ tạo hành lang pháp lý thuận lợi cho việc triển khai đồng bộ mô hình TOD, khai thác hiệu quả quỹ đất quanh các nhà ga đường sắt, thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội và nâng cao hiệu quả đầu tư hệ thống giao thông công cộng. Đây được xem là bước đi quan trọng trong chiến lược xây dựng đô thị hiện đại, bền vững và giảm ùn tắc giao thông trong tương lai.